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Winter Park, en un intento por transformar el Corredor West Fairbanks Avenue, está explorando incentivos que podrían encender más desarrollo en el área.
El jueves, Winter Park realizó una sesión de trabajo de la Comisión de la Ciudad para discutir el futuro del corredor, específicamente el sur del distrito de Fairbanks Avenue (SOFA). El distrito, que se extiende desde Orlando Avenue hasta la I-4, es parte de un área de reurbanización comunitaria con tierras bajo la jurisdicción de Winter Park, Orlando y el Condado de Orange.
«A medida que otras áreas de la ciudad se vuelven menos vacías, eso está empujando la inversión más lejos en la ciudad. Ciertamente hemos visto en los últimos 10 años que 17-92 ha comenzado a atraer más inversiones. Hemos estado viendo que el desarrollo ocurre allí junto allí, y creo que estamos comenzando a ver que el mundo del desarrollo comienza a poner sus ojos a West Fairbanks», dijo Peter Moore, director de la Oficina de Manejo de la Ciudad y presupuesto.
El corredor experimentó un aumento del 167.3% en el valor de la propiedad imponible entre 2012 y 2025, más alta que la tasa de crecimiento de la ciudad del 158.1%. Sin embargo, el personal de la ciudad esperaba ver mucho más crecimiento en el distrito del sofá debido al nivel de inversión pública en el corredor. La Ciudad de Winter Park ha puesto alrededor de $ 30 millones en mejoras de infraestructura allí en los últimos 15 años, lo que incluyó traer líneas de transmisión bajo tierra y construir infraestructura de aguas pluviales.
Uno de los mayores problemas para evitar que el distrito crezca es el tamaño de los paquetes relativamente pequeños. Como resultado, los propietarios actuales a lo largo de West Fairbanks, muchos de los cuales no son desarrolladores, están decidiendo sentarse en sus tierras hasta que puedan adquirir más superficie, o solo buscan proyectos más pequeños.
«Probablemente lo general que encontramos es que no hay catalizador o campeón claro para un proyecto en esa área», dijo Moore. «Lo que hemos estado haciendo es no darnos ese ROI que realmente esperamos».
Las propuestas de desarrollo recientes para el corredor también se han estancado o caído. Por ejemplo, los planes de renovar edificios industriales antiguos y construir dos edificios nuevos en 2.6 acres al sur de W. Fairbanks Avenue entre Formosa Avenue y Clay Street ya no avanzan. Fairbanks Exchange habría tenido 21,224 pies cuadrados de espacio comercial, incluidos restaurantes y una cafetería.
Allison McGillis, directora de planificación y zonificación, dijo que no sabía por qué el proyecto fundó. Sin embargo, otro proyecto inactivo en la esquina noroeste de W. Fairbanks y Clay Street podría proporcionar algunas ideas sobre lo que la ciudad podría hacer de manera diferente.
El sitio está aprobado para un espacio de consultorio médico de dos pisos que también podría incluir un componente minorista. Verax Investments, con sede en Orlando, planeó construir espacio de consultorio médico allí, pero a principios de este año, el propietario puso el sitio a la venta.
McGillis enumeró aranceles, costos de construcción y un problema con el arrendamiento de la propiedad como razones por las cuales el proyecto se estancó. También señaló otro obstáculo: las tarifas de alto impacto de Winter Park. Mientras que el Condado de Orange y Orlando han reducido sus tarifas de impacto de transporte a lo largo de los años, las tarifas de Winter Park para el distrito del sofá se han mantenido igual. McGillis y Moore indicaron que la ciudad está en desventaja como resultado.
Por ejemplo, un desarrollador que quiere construir más de 10,000 pies cuadrados de espacio de oficina médica en tierras cercanas dentro del Condado de Orange no incorporado pagaría $ 12,446 por 1,000 pies cuadrados. En Orlando, la tarifa es de $ 19,168. En Winter Park, ese número aumenta a $ 27,101, y las tarifas de impacto para Winter Park son más altas en todos los ámbitos para multifamiliares, oficinas, médicos, minoristas y restaurantes que en Orlando y el Condado de Orange.
«Creo [Verax Investments] todavía está interesado. Pero, tal vez aún estarían interesados en el mismo nivel de desarrollo que estaban haciendo antes, si no tenían que gastar $ 27,000 por 1,000 pies cuadrados de medicina ”, dijo McGillis.
Los comisionados de la ciudad fueron receptivos a la idea de renunciar o reducir ciertas tarifas de impacto para hacer que el corredor West Fairbanks sea más competitivo con las jurisdicciones vecinas. Sin embargo, los miembros del personal no han hecho ninguna recomendación formal.
El personal también discutió otras ideas, incluida la permitencia a los desarrolladores aprovechar un grupo de bonificación de densidad y construir proyectos de mayor densidad a cambio de algún tipo de concesión, como mejoras en la carretera o mejoras en los parques locales. El personal también planteó la posibilidad de utilizar incentivos de «brecha», como la asistencia con la adquisición o financiación de tierras para ciertos proyectos que podrían avanzar en el distrito SOFA.
El plan integral de la ciudad permite edificios de entre seis y ocho pisos cerca de la I-4. El alcalde Sheila Deciccio y los comisionados de la ciudad generalmente acordaron que los bloques cercanos a la I-4 podrían actuar como una «puerta de entrada» a la ciudad, y que los desarrolladores «no sacrificaron la calidad» al diseñar proyectos. West Fairbanks se imagina como un corredor de uso mixto con una mezcla de espacio de oficina, multifamiliar y espacio minorista.
«Una de las razones por las que se agrupa residencial con su uso mixto es porque eso realmente ayuda a sustentarlo financieramente. Ahora tiene una demanda incorporada, porque las personas que viven en esas unidades caminan abajo y van a visitar el restaurante o la tienda, y es por eso que se ve que ese estilo es más prevalente ahora», agregó Moore.
Al final de la reunión, los comisionados ordenaron al personal que regresara con recomendaciones sobre tarifas de impacto, incentivos de desarrolladores y posibles sitios de reurbanización. Sin embargo, no hay un horario para cuando la ciudad revise esas recomendaciones.
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