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TALLAHASSEE – La Oficina del Procurador General de Florida argumentó en una carta reciente que los límites rurales en los condados de Seminole y Orange son “probablemente” inconstitucionales y violan los derechos de los propietarios, pareciendo ponerse del lado de los desarrolladores que quieren que se anulen las protecciones.
La opinión, emitida dos días antes del Día de Acción de Gracias, surgió a petición del senador Jonathan Martin, republicano por Fort Myers, quien preguntó específicamente sobre los límites rurales de los condados de Seminole y Orange, que limitan el crecimiento de alta densidad en esas áreas. No preguntó sobre el condado de Lee, al que representa y que no tiene un límite rural designado.
«Las restricciones generales de propiedad impuestas a los propietarios rurales en los condados de Seminole y Orange podrían muy bien constituir una toma regulatoria bajo las Constituciones Federal y de Florida», dijo el asesor general Greg Slemp en una carta del 25 de noviembre en respuesta a las preguntas de Martin.
Slemp también dijo que los límites rurales violaban la Ley Bert J. Harris, una ley de 30 años de antigüedad destinada a proteger a los propietarios de acciones gubernamentales que imponen una “carga excesiva” a su capacidad para desarrollar sus tierras.
La carta irritó a Lee Constantine, comisionado del condado de Seminole y ex legislador estatal, quien la calificó como parte de un ataque en curso al gobierno autónomo.
«Es sintomático de lo que esta legislatura y administración están tratando de hacer: quitarles el poder a los ciudadanos y gobiernos locales involucrados para gobernar su propio futuro», dijo Constantine.
El límite rural de Seminole fue aprobado por los votantes en 2004 y sus partidarios han prevalecido en impugnaciones en tribunales estatales y federales.
David Bear, abogado y presidente de Save Rural Seminole, dijo que Slemp está “inequívocamente equivocado” y es “engañoso” en sus argumentos. Bear dijo que la carta de Slemp ignora años de precedentes legales y jurisprudencia que defienden los límites rurales.
“Uno de los indicadores más evidentes de que el autor está desinformado o elige deliberadamente no incluir información relevante es que no menciona el hecho de que ha habido tres demandas relacionadas con la validez de los límites rurales del condado de Seminole”, dijo Bear en una carta a Martin fechada el día después de que se emitiera la opinión de Slemp.
La opinión de Slemp no menciona esas demandas, dijo Bear.
«Me desconcierta que un fiscal general adjunto pueda estar tan equivocado en estas premisas que van al núcleo del ‘análisis’ que pretendió haber realizado», dijo Bear.
Además, para que se produzca una violación de la Ley Bert Harris, el gobierno tiene que tomar algo, dijo Bear, otro hecho que Slemp no menciona.
«Sin embargo, ni Seminole ni los Límites Rurales de Orange tomaron ningún derecho de los propietarios. Ninguno de los Límites Rurales cambió los derechos de uso de la tierra que tenían los propietarios en el momento en que se promulgaron. Cada propietario todavía puede construir con la misma densidad que podía en el momento en que se promulgaron los Límites Rurales».
Bear dijo que parece que Slemp simplemente estaba brindando respuestas que supuso que Martin quería escuchar, y que Martin podría estar planeando impulsar una legislación que invalidaría los límites rurales.
«Esto sigue el plan de un legislador que quiere presentar un proyecto de ley que invalide los límites rurales», dijo Bear.
Martin no respondió a las solicitudes de comentarios al cierre de esta edición.
El senador Carlos Guillermo Smith, demócrata por Orlando, cuyo distrito incluye parte de los límites rurales del condado de Orange, dijo que habló con Martin por teléfono el lunes por la tarde y le preguntó por qué estaba “interfiriendo en asuntos locales de mi distrito”.
Martin le aseguró que no planeaba presentar una legislación para eliminar los límites rurales, dijo Smith, pero había escuchado de personas preocupadas por el impacto de tales regulaciones.
«Esto es lo que esto significa: los desarrolladores quieren demandar nuevamente para eliminar estos límites rurales y estaban utilizando a Martin como conducto para obtener una opinión legal débil del fiscal general», dijo Smith.
Dijo que la opinión estaba mal redactada y llena de hipótesis. “Que el Fiscal General emita esta opinión jurídica sin realizar mucha investigación jurídica demuestra que la carta está sesgada y apunta a una conclusión que el senador Martin parece haber querido”.
Este intercambio entre bastidores previo al Día de Acción de Gracias se produce cuando un caso importante que desafía el límite rural de Orange aprobado por los votantes en 2024 se desarrolla en los tribunales. Los promotores de un controvertido proyecto Sustanee de 2.000 viviendas en más de 1.300 acres de tierra ganadera están tratando de anular las restricciones de uso de la tierra impuestas por la enmienda de los estatutos.
Los propietarios del terreno cerca del lago Pickett, Rolling R Ranch y Mary Rybolt Lamar, han estado intentando durante una década obtener la aprobación del condado para su proyecto.
La base de su reclamo es el Proyecto de Ley Senatorial 180, que pretendía agilizar el proceso de aprobación para la reconstrucción de comunidades duramente afectadas por los huracanes, pero que ha sido interpretado más ampliamente como una prevención contra las ordenanzas locales de zonificación que restringen el crecimiento de alta densidad.
El gobernador Ron DeSantis promulgó el proyecto de ley el 26 de junio.
La demanda se presentó en agosto, después de que los comisionados del condado de Orange rechazaran las demandas de los abogados de que se rescindiera el límite rural y después de que la administración DeSantis diera una interpretación igualmente amplia de la ley que respaldaba las afirmaciones de la demanda.
La ley se aplica al Condado de Orange porque el condado figuraba dentro de la declaración federal de desastre por el huracán Milton. Los ambientalistas y funcionarios electos locales han dado la alarma sobre la nueva ley y la interpretación que la administración DeSantis hace de ella, diciendo que tiene el potencial de desencadenar una expansión urbana masiva y eliminar áreas rurales críticas.
El límite rural aprobado por el 70% de los votantes del Condado de Orange en 2024 hace que sea más difícil aumentar la densidad o intensidad del desarrollo en las áreas rurales al requerir más que una mayoría simple de votos.
El límite rural de Seminole se aprobó por primera vez con el 56% de los votantes a favor. Se requirió que tres de cinco comisionados sacaran tierras de los límites rurales, pero en 2024 los residentes votaron para dificultar la extracción de tierras de los límites al requerir una supermayoría de cuatro de cinco comisionados.
Ese límite rural frustró los planes del ex representante estatal Chris Dorworth de convertir 700 acres de pastizales en el megadesarrollo River Cross con hasta 520 viviendas unifamiliares, 270 casas adosadas y 500 apartamentos, así como 1,5 millones de pies cuadrados de tiendas, restaurantes y espacio para oficinas. Presentó varias demandas para que se revocara la decisión y perdió cada una de ellas, con el resultado fortaleciendo aún más la legalidad de los límites rurales, dijo Bear.
Dorworth fue la primera persona en Seminole en recibir una copia de la opinión, dijo Bear, “y se la entregó a varios funcionarios electos del condado de Seminole”.
