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Los compradores de viviendas en zonas de inundación podrían encontrarse con obstáculos inesperados esta semana: el cierre del gobierno que entró en vigencia el miércoles también ha suspendido la capacidad del Programa de Seguro Nacional de Inundaciones para escribir nuevas políticas o renovar las existentes.
Ningún estado tiene más pólizas de seguro contra inundaciones que Florida, hogar de 1.7 millones de los 4.7 millones de viviendas cubiertas por el programa, que es administrada por la Agencia Federal de Gestión de Emergencias.
Si bien el programa aún puede pagar reclamos durante el cierre, una larga suspensión podría frustrar las transacciones de bienes raíces en las que las hipotecas requieren un seguro contra inundaciones, dijo Shannon McGahn, vicepresidente ejecutivo y director de defensa de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. Los prestamistas tienen prohibido emitir hipotecas respaldadas por el gobierno para propiedades en «áreas especiales de peligro de inundación» designadas por FEMA que no están cubiertas por el seguro contra inundaciones.
«Cada día continúa un cierre, los efectos en el sector de la vivienda crecen», dijo McGahn a Associated Press a principios de esta semana.
Sin embargo, Florida tiene una ventaja: acceso a un gran mercado privado de seguro de inundación que los funcionarios de seguros estatales han sido alentadores durante años.
Las empresas autorizadas a vender seguro contra inundaciones fuera de NFIP incluyen Neptuno Flood, Wright Flood, Chubb, Private Market Flood, American Strategic Insurance Corp. y Tower Hill Insurance.
El presidente de Florida Realtors, Tim Weisheyer, dijo en una entrevista con el South Florida Sun Sentinel que la organización aún no ha oído hablar de «problemas o retrasos importantes o cancelaciones de cierres» de su red de 240,000 agentes.
Pero, dijo, «es solo un día y medio en este proceso». Agregó: «Tengo la sospecha de que a medida que continúa el tiempo, cuando nos mudamos al principio o a mediados de la próxima semana si todavía no hay una solución en juego del Congreso, las preocupaciones de nuestros miembros se volverán más significativas».
Si bien podría ser demasiado pronto para informar las tendencias, Mark Friedlander, director senior del Instituto de Información de Seguros Financiado por la Industria, dijo que el cierre podría impulsar cantidades significativas de negocios de seguro contra inundaciones al mercado privado.
«Esta es una gran oportunidad para que las aseguradoras de inundaciones privadas aumenten su cuota de mercado en Florida y en todo el país», dijo Friedlander a The Sun Sentinel. «Como los cierres inmobiliarios que requieren un seguro contra inundaciones (viviendas en áreas especiales de riesgos de inundación) se verán afectados por el cierre, las opciones de cobertura de inundación privada serán esenciales para los compradores de viviendas con las próximas transacciones».
Florida, dijo, tiene un «mercado de inundaciones privado robusto con numerosas opciones», que incluyen «límites de cobertura más altos que NFIP y gastos de vida adicionales, que paga por la vida temporal para los propietarios desplazados de sus hogares por una pérdida cubierta».
Agregó que las políticas privadas tienen un «precio muy competitivo» en Florida.
Millones de asegurados confían en el NFIP para asegurar la cobertura de inundación que rara vez se incluye en las políticas de propietarios estándar y se requiere para hipotecas en áreas consideradas de alto riesgo.
NFIP admite casi medio millón de ventas de viviendas en los Estados Unidos anualmente, según NAR. Las fallas pasadas han demostrado el impacto potencial en el mercado: durante una congelación de aproximadamente 30 días en junio de 2010, NAR estimó que las ventas de 1,400 viviendas fueron canceladas o retrasadas cada día.
El problema se sentiría más agudamente en Florida, donde aproximadamente 14.800 cierres mensuales de la venta de viviendas dependen de asegurar el seguro contra inundaciones. Texas, con 3.500 cierres mensuales, también se vería afectado.
Si el cierre persiste, Weisheyer dijo que es «muy probable» que su organización recomendaría que los miembros sugieran que los compradores de viviendas analizan el mercado privado de inundaciones si enfrentan demoras en el cierre de préstamos hipotecarios.
«Ciertamente es algo que pueden explorar y utilizar en el ínterin mientras el Congreso descubre cómo reunirse y aprobar una resolución continua que restablezca la operación de nuestro gobierno», dijo.
Pero algunos grupos de vigilancia de seguros no sean recomendando el seguro de inundación privado como una solución a largo plazo.
Jordan Haedtier, portavoz del Proyecto de Equidad de Seguros, una organización progresiva centrada en los desafíos relacionados con el cambio climático, dijo que si bien el seguro privado «puede ser un buen sustituto para mantener a los mercados inmobiliarios no congelados» durante el cierre, «no debe considerarse una solución muy a largo plazo».
Haedtier dijo que muchas aseguradoras privadas de inundación no están sujetas al mismo escrutinio de los reguladores de seguros estatales porque se consideran operadores de «líneas excedentes». No contribuyen a los fondos de garantía estatal, dijo, lo que significa que los asegurados no tendrán ningún recurso si se vuelven insolventes.
Shiloh Elliott, portavoz de la Oficina de Regulación de Seguros de Florida, señaló que no todos los proveedores de seguro privado en el estado no están regulados. «De hecho, las inundaciones privadas compradas en el mercado (regulado) pueden ser más integrales que lo que se puede comprar a través del NFIP», dijo.
Seis aseguradoras reguladas reguladas de Florida actualmente administran 23,583 pólizas de inundación privadas, según el recuento mensual de las pólizas de seguro de la oficina.
Neptuno Flood Parent Neptune Insurance Holdings se sometió al segundo y último día de una oferta de acciones públicas iniciales el jueves. Una portavoz dijo que no podía comentar sobre el efecto del cierre en los negocios de Neptuno debido a un «período silencioso» ordenado por la Comisión de Bolsa y Valores cuando las empresas venden acciones por primera vez en el mercado público.
El precio de las acciones de Neptuno, que abrió el miércoles a $ 20.00 por acción, cerró el jueves a $ 28.45, una ganancia del 14.7%.
El Congreso creó el NFIP a través de la Ley Nacional de Seguro de Inundaciones de 1968. Estaba destinado a mejorar el acceso y la asequibilidad del seguro de inundación, pero también para establecer estándares de gestión de llanuras de inundación.
La última reautorización a largo plazo de NFIP fue en 2012.
Desde finales de 2017, su continuación ha dependido de 33 reautorizaciones a corto plazo. Los legisladores, los grupos de la industria y los asegurados han pedido durante mucho tiempo a la reforma de NFIP para que otorgue la estabilidad del programa y que aborden los problemas con el mapeo, la asequibilidad y la solvencia de las llanuras de inundación.
Las inundaciones son el tipo de desastre «más común y generalizado» en los Estados Unidos, según la Asociación Nacional Oceánica y Atmosférica, que ocurre en cada estado y territorio y ejerce presión sobre el sistema de seguro.
Pero solo alrededor del 4% de los propietarios tenían cobertura de inundación a partir de noviembre de 2024, según la Oficina de Responsabilidad del Gobierno.
El NFIP también ha tenido problemas para establecer precios de primas que equilibran la asequibilidad con la solvencia. El programa toma prestado del Tesoro de los Estados Unidos cuando no puede pagar reclamos y actualmente debe casi $ 23 mil millones.
Un grupo de legisladores de la Cámara de Representantes introdujo un proyecto de ley la semana pasada para reautorizar el programa hasta el 21 de noviembre. Pero el Congreso debe analizar una solución a largo plazo, dijo Amanda Devecka-Rinear, directora ejecutiva del Proyecto de Organización de la Organización del Grupo de Defensa de los Supervivientes de Desastres, New Jersey.
«No es justo ser sobrevivientes de tormentas y sus comunidades para tener esta imprevisibilidad e inestabilidad», dijo.
La información de Associated Press se utilizó para complementar este informe.
Ron Huribise cubre los problemas de negocios y consumidores para el South Florida Sun Sentinel. Se le puede contactar por teléfono al 954-356-4071 o por correo electrónico a rhurtibise@sunsentinel.com.
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