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TALLAHASSEE — Han pasado tres años desde que miles de residentes en una subdivisión de Florida Central ganaron una histórica demanda colectiva contra su desarrollador, que estaba ganando ilegalmente millones de dólares cobrándoles por usar la piscina, la casa club y otras características de su vecindario.
Sin embargo, los desarrolladores de toda Florida, incluidos algunos de los más grandes del estado, todavía se están beneficiando de los propietarios de viviendas cobrando “tarifas permanentes” ilegales por las comodidades.
Una senadora estatal espera que una nueva legislación ponga fin a esta práctica, aunque el destino de su proyecto de ley es incierto ahora que la Legislatura llega a la mitad de su sesión de 2026.
Cobrar esas tarifas “es contrario a la política pública y a nuestro actual estatuto de propietarios de viviendas”, dijo la senadora Jennifer Bradley, republicana por Fleming Island.
Un tribunal de apelaciones estatal dictaminó en 2023 que Avatar Properties, propietaria de Solivita, una comunidad que se extiende a ambos lados de los condados de Osceola y Polk, violó la ley estatal al cobrar a los propietarios por el uso de servicios, como piscinas y casas club. Avatar fue acusado de imponer “tarifas permanentes” que eran pura ganancia y no tenían fecha de vencimiento.
El tribunal ordenó a la empresa devolver a los propietarios de viviendas de Solivita los 63 millones de dólares que el promotor les cobró durante dos décadas. La ley estatal dice que las propiedades comunes deben entregarse a los propietarios después de que se hayan vendido las casas en un desarrollo.
Ese fallo fue confirmado por el Tribunal de Apelaciones del Sexto Distrito después de que el desarrollador apeló la decisión del tribunal inferior, y se consolidó cuando la Corte Suprema de Florida decidió no escuchar el caso, dejando que los fallos del tribunal inferior se mantuvieran.
Pero los propietarios dicen que el problema continúa.
Los propietarios de viviendas en ChampionsGate, una comunidad turística con campos de golf en Osceola construida por Lennar Homes, uno de los constructores de viviendas más grandes del país, presentaron el año pasado una demanda colectiva contra Lennar por su llamado esquema de “tarifas del club”.
El proyecto de ley de Bradley abordaría el problema al convertir el fallo judicial en ley estatal, lo que facilitaría demandar a los desarrolladores, dijo.
Los propietarios de viviendas en Solavita, una comunidad de más de 55 personas con 5.500 viviendas, apoyan la medida y dicen que ayudará a reforzar la aplicación del fallo judicial que ganaron.
«Ninguna persona que compra una casa debería pagar una tarifa perpetua por servicios que son pura ganancia para los desarrolladores», dijo Lita Epstein, vicepresidenta de la asociación de propietarios de Solivita.
Algunas comunidades tienen los llamados “planes de club” o convenios recreativos que crean lo que equivale a “tarifas permanentes”, dijo Bradley. «Esto crea una injusticia que no debería existir», dijo durante una audiencia reciente del comité.
El proyecto de ley de Bradley dejaría claro que “los promotores no pueden imponer cuotas de membresía obligatorias” que busquen más que el costo real de las comodidades y servicios proporcionados, dijo.
El proyecto de ley también deja claro que los propietarios pueden demandar a los promotores y recibir honorarios de abogados por violaciones de la ley.
En 2024 y 2025, los desarrolladores intentaron contrarrestar el fallo judicial apoyando una legislación que habría anulado la decisión del Tribunal de Apelaciones del Sexto Distrito y habría creado excepciones a la Ley de Asociación de Propietarios del estado para permitir que los desarrolladores continuaran cobrando esas tarifas de servicios a perpetuidad.
Bradley, un abogado con experiencia en leyes de asociaciones de propietarios, jugó un papel clave en evitar que se aprobara esa legislación, que fue promovida y redactada por los cabilderos de Lennar.
Lennar y otros desarrolladores hasta ahora han guardado silencio sobre el tema en esta sesión.
El senador Jim Boyd, el poderoso líder de la mayoría republicana que representa partes de los condados de Hillsborough y Manatee, es uno de los copatrocinadores del proyecto de ley de Bradley. “Este es un tema muy sensible para algunas de mis comunidades”, dijo Boyd.
Pero el futuro del proyecto de ley es incierto ahora que la Legislatura entra en la segunda mitad de su sesión ordinaria de 60 días. El proyecto de ley recibió aprobación unánime en su primera audiencia del comité, pero aún no se ha programado para una audiencia posterior del comité y no tiene un patrocinador que lo apoye en la Cámara.
“Tenemos que lograr que nuestros aliados de la Cámara estén de acuerdo con nosotros y lograr que lleguemos a la meta”, dijo Boyd.
El Instituto de Asociaciones Comunitarias-Alianza Legislativa de Florida, un grupo de apoyo a propietarios de viviendas, dijo que generalmente se opone a las tarifas que no tienen como objetivo «el mantenimiento, reparación, reemplazo, uso o cuidado de las comodidades que acompañan a la propiedad de una vivienda dentro de la comunidad».
Avatar ha pagado alrededor del 60% de los 63 millones de dólares que debe a los propietarios de Solivita y está luchando contra la orden judicial de pagar los honorarios de sus abogados.
La compañía también continúa embolsándose las ganancias de las ventas de publicidad en el boletín comunitario y la venta de entradas para eventos especiales del vecindario, dicen los residentes. Sólo se les permite utilizar esos ingresos para compensar gastos, según el fallo judicial de Avatar.
El proyecto de ley, si se convierte en ley, prohibiría a los desarrolladores ganar dinero con dichos artículos.
Gene Foster, residente de Solivita, dijo que los propietarios presentaron cargos de desacato contra Avatar en enero, alegando que todavía obtiene ganancias de los ingresos publicitarios de su boletín mensual y de la venta de entradas para eventos especiales.
«El concepto de beneficio financiero sin proporcionar ningún servicio o producto es bastante ofensivo», afirmó Foster. Cobrar esas tarifas “de una manera que no es transparente para el comprador cruza una serie de líneas éticas, morales y comerciales que nunca antes había visto”.
